【借地契約の更新を拒みたいとき】

Q. 人に建物を建てさせるための土地を貸しています。借地契約はどういう場合に更新するのですか。また,正当事由はどういう場合に必要とされるのですか。

A. 借地人の更新謂求に対して異議を述べる場合と,借地人の期間満了後の土地継続使用に異議を述べる場合に正当事由が必要。

『更新拒絶等には正当事由が必要』
 まず,借地人が期間満了時において更新請求をすることなく,すんなりと土地を明け渡すときは(更新することなく)借地契約は終了します。
 借地人が更新請求をするときは,地上建物が存在するかぎり,借地契約は原則的に更新します。

 借地人の更新請求に対して貸主(地主・賃貸人)が遅滞なく更新拒絶しなければ更新しますが,遅滞なく更新拒絶をしたときは,自己使用の必要性など更新拒絶に正当事由があるときにかぎり,一応借地権は消滅します。

 貸主の(正当事由のある)遅滞なき更新拒絶によって一応借地権が消滅したときでも,借地人が期間満了後も土地の使用を継続するときには,貸主が遅滞なく異議を述べなければ更新したものとみなされます。借地人の土地の継続使用に対して遅滞なく異議を述べても,その異議に正当事由がなければやはり更新したものとされ,異議に正当事由があるときにのみ借地権が消滅します。

計画

 ただし,旧借地法上は建物がないときは継続使用に対する異識には正当事由は必要ないとされているのに対し,借地借家法上は,建物がないときはそもそも更新しないこととされています。
 整理すれば,建物がある場合において,借地人が更新請求するときは,貸主が,正当事由のある遅滞なき更新拒絶をなし,さらに借地人の土地継続使用に対して正当事由のある遅滞なき異議を述べたときにのみ借地権は消滅します。

『正当事由の内容』
 正当事由について,旧借地法は「土地所有者がみずから土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由ある場合」と定めていましたが,借地借家法はこれを改めて「借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか,借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として,または土地の明渡しと引き換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して,正当の事由があると認められる場合」としました。しかし,両者に実質的な迷いはありません。

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